Жилье не в этой жизни

Нынешнее поколение российских граждан скончается прежде, чем комфортное жилье станет доступным. На этот вывод не повлияли ни рекорды, поставленные ипотекой и стройкомплексом, ни заявления Владимира Путина о возможности "кардинально продвинуться в решении жилищной проблемы".

Подержать в руках миллионы

Хотите почувствовать себя миллионером — возьмите ипотечный кредит: несколько минут пути от кассы до банковской ячейки, куда отправляются при совершении сделки хрустящие банкноты, обеспечат желаемый уровень самооценки. А когда они закончатся, вы, не исключено (но вовсе не обязательно), сможете вычеркнуть себя из числа тех 46% граждан, которые признаются социологам ФОМ в необходимости улучшения жилищных условий.

Кредит как способ решения квартирного вопроса допускают для себя лишь 19% населения. Среднестатистической российской семье даже ипотека недоступна, причем московской — более чем какой-либо еще: в столице доходы средней семьи не дотягивают даже до 70% той суммы, при которой она сможет взять кредит на средненькую квартиру в 54 кв. м (оценки Института экономики города на второй квартал 2011 года). Тем не менее ипотечное кредитование по итогам года поставило исторический рекорд: 523 тыс. кредитов на 717 млрд руб. (докризисный максимум — 349,5 тыс., 655 млрд руб.), или 17,6% от общего числа сделок. Спасибо стабилизации цен, снижению ставок (средняя ставка 11,9% — тоже рекорд) и оживлению в строительстве.

Здесь, правда, возник вопрос, что это за стабилизация цен и не образуется ли на этом месте пузырь. Так, на первичном рынке московского региона ипотечные сделки составили "примерно треть от общего количества. Это может привести к формированию предпосылок для давления на ценовую конъюнктуру рынка жилья", предупредил в годовом обзоре ЦБ.

Мечта съежилась и подешевела

Вообще-то, по данным Росстата, средневзвешенная стоимость жилья в 2011 году даже упала — с 157 тыс. до 146 тыс. руб. за метр (см. график 2). Но не стоит думать, будто квадратный метр подешевел — просто исчезли дорогие предложения. Построенные за год 786 тыс. квартир в среднем меньше по площади, чем жилье докризисной постройки, и в целом строительство жилья до уровня 2008 года не дотягивает (62,2 млн против 63,6 млн кв. м).

Сокращение строительства в Москве (1,8 млн кв. м вместо докризисных 3,2 млн), возможно, также внесло свой вклад в статистический казус. Средневзвешенная цена говорит лишь о том, "за сколько вы сейчас на рынке в среднем можете купить один квадратный метр", без учета того, где этот условный квадратный метр был выставлен на продажу. Тогда как "сегодня он может продаваться в Бирюлево, а вчера он был на Лубянке", объясняет замдиректора направления "Реформы в сфере недвижимости" Института экономики города Андрей Туманов.

А вот индексы Росстата, позволяющие судить о движении цены на сопоставимые объекты, показали рост на 6,7% для первичного рынка и 5,8% для вторички. Рост цен подтверждают и данные риэлторов. По словам гендиректора компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Марии Литинецкой, в Москве он был особенно заметным в сегменте экономкласса: эти новостройки подорожали на 29,3%. При этом доля ипотеки на первичном рынке московского региона действительно высока. Опрошенные "Деньгами" компании (Capital Group, MR Group, TEKTA Group и др.) оценивают ее в 15-20% на своих объектах бизнес-класса и в 50-70% в экономклассе. Правда, похоже на пузырь.

Лопаться нечему

Прежде чем увлекаться мыслью о пузыре, следует вспомнить о том, что в соседних странах ипотечных кредитов берут куда больше. В Восточной Европе среднее отношение ипотечной задолженности к ВВП — около 12%. В Венгрии — 25%. В России — 2,71% и к 2020 году, согласно стратегии развития ИЖК, достигнет 10,7%.

В Венгрии, впрочем, с ипотекой вышла незадача: пузырь на рынке недвижимости действительно образовался, и разобраться с возникшими финансовыми проблемами страна не может до сих пор. Но, как говорит главный аналитик Центра макроэкономических исследований Сбербанка Андрей Синяков, фактором риска был не сам объем кредитования, а доля кредитов в иностранной валюте, достигавшая 65%. Когда курс форинта пошел вниз (чего население не могло предвидеть, активно запасаясь дешевыми кредитами в первой половине нулевых), ипотечный бум пришел к плачевному финалу. В России просрочка по ипотеке, кстати, тоже генерируется в основном валютными кредитами, но доля иностранной валюты в общем объеме задолженности гораздо меньше — всего 11,1%, так что по крайней мере от таких рисков рынок избавлен.

"Пузырь начинает формироваться, когда в ипотеку вовлекаются самые низкодоходные группы населения",— утверждает руководитель аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Анна Любимцева. Обычные условия для формирования пузыря, рассуждает она, включают низкую обеспеченность населения жильем, рост доходов и отсутствие надежных инструментов инвестирования. Ситуацию могут усугубить либеральные стандарты выдачи кредитов (низкий размер первоначального взноса, процентных ставок, отсутствие требований об официальном подтверждении дохода), как в Китае в 2010-2011 годах или ранее в США.

Вообще говоря, с надежными инструментами инвестирования и обеспеченностью жильем в России все обстоит самым подходящим для формирования пузырей образом. Только рост доходов все еще оставляет желать лучшего (в феврале 2012 года — плюс 3,1% к февралю 2011-го), да и смягчение условий кредитования банками остановилось минувшей осенью.

Честный ценник

Однако перед кризисом все условия для формирования пузыря были выполнены в точности. Рост платежеспособного спроса стимулировал не столько жилищное строительство, сколько рост цен. "Доходы населения росли быстрее, чем объемы ввода жилья, и спрос на новое жилье не удовлетворялся",— поясняет Туманов (см. график 2). Развитие кредитования внесло свой вклад в цену квадратных метров. По оценке независимого аналитика Юрия Кочеткова, "ипотека как форма привлечения "будущих" денег на рынок недвижимости в последнее десятилетие формировала прибавку в 7-13% к уровню цен на жилье".

Вообще "рынок жилой недвижимости, его цены ведут себя достаточно вторично по отношению к основным экономическим параметрам", добавляет Кочетков: "Весь комплекс таких факторов, как объем обращающихся денег, цена барреля нефти, уровень оттока капитала, процентная ставка ЦБ, уже на 90% определяет динамику ценника. Грубо говоря, ценник честно отрабатывает суммарное давление денег при меняющемся объеме предложения. Вне кризисных эпизодов ставка определяет и долю ипотеки в сделках, и премию к средней цене квадратного метра".

А предложение жилья реагирует на изменение спроса далеко не так оперативно, как хотелось бы. Дело, конечно, не в том, что строить не из чего: дефицита стройматериалов в среднесрочной перспективе не ожидается. По словам директора по маркетингу компании СМПРО Евгения Высоцкого, в 2011 году мощности по производству цемента в целом по стране были загружены примерно на 71%, по производству стеновых материалов, например газобетона,— примерно на 50%, так что "объемы можно наращивать и наращивать". Проблема в другом: процедура получения разрешений на строительство в России — одна из самых сложных в мире, а возможность застройщиков получать земельные участки ограничена, напоминает Туманов.

Премьерская скидка

Путин, судя по его выступлению в Госдуме, о проблемах застройщиков осведомлен прекрасно. Обещает и снизить административные барьеры и затраты на подключение к инженерной инфраструктуре, и ввести "огромные земельные ресурсы" в строительный оборот. Что должно сократить расходы строителей примерно на 30%. Возможно, даже демпфирует ценовой эффект от желания не просто обеспечить снижение ставок по ипотечным кредитам до 6,5%, но и "ипотеку для молодых семей и молодых специалистов сделать еще дешевле".

В снижении ставок нет ничего нереального. ЦБ ждет, что в 2014 году инфляция составит 4-5%, а ставки по ипотеке к 2015 году (согласно стратегии развития ИЖК) должны превышать уровень инфляции не более чем на 2,5 процентного пункта. Вот вам и 6,5%. Но предложение сделать ипотеку еще дешевле, возможно, не самая блестящая идея. "Директивное снижение процентных ставок порождает тормозы на пути рефинансирования ипотечных кредитов, обрекая систему на бюджетную иглу",— говорит вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев.

По его убеждению, жилищную проблему нельзя решить только за счет ипотеки (которая по природе своей не предназначена для низкодоходных категорий граждан), или социального, или арендного жилья. Чтобы не было перегрева рынка, нужно и то, и другое, и третье — в расчете на разные социальные группы. Но, чтобы строить арендное жилье, нужны длинные деньги, а долгосрочных финансовых инструментов на рынке мало. Нужно строить социальное жилье, но этого нищие муниципалитеты в одиночку не осилят. А Фонд содействия реформированию ЖКХ должен стать "оператором частно-государственного партнерства, а не распределителем бюджетных средств", иначе их ни на что не хватит. Но, полагает Пономарев, "нынешняя власть живет в собственном виртуальном мире, поэтому не следует удивляться, что даже благие намерения не приводят к существенной динамике в решении жилищных проблем граждан. Конечно, положительные изменения есть. Но жизнь так мала по сравнению с этой динамикой, что ныне живущее поколение ее на себе не почувствует".