Меню
  • Новости
  • Авторская колонка
  • В мире
  • Политика
  • Экономика
  • Бизнес
  • Общество
  • Культура
  • Спорт
  • Происшествия
  • Техномир
  • Интервью
  • Спецпроект
  • ОГ-МОСКВА
  • ОГ-ПЕТЕРБУРГ
  • ОГ-Армения
  • ОГ-Беларусь
  • ОГ-Грузия
  • ОГ-Украина
12 апреля, понедельник 01:04
Общество
Это наша корова – и мы ее доим!
Мы разрушали, разрушали и наконец разрушили! Ура!
«Разрабатывали, разрабатывают и будут разрабатывать»
#КОРОНАВИРУС - ВСЕ НОВОСТИ ПО ТЕМЕ
Лента новостей
00:43
ЕС после обысков у Романа Анина потребовал от Кремля прекратить преследование журналистов
00:04
Голландский телеканал обнародовал запись разговоров фигурантов дела о сбитом под Донецком «Боинге»
13:01
New York Times назвал Россию лидером по количеству смертей от COVID-19
12:27
Хакеры опубликовали в открытом доступе данные 1,3 млн пользователей Clubhouse
12:04
Фильмы Алексея Навального получили премию «Белый слон»
17:38
Фонды из расследования «Он вам не Димон» получили прибыль в 676 млн рублей
16:34
В Турции автобус с россиянами перевернулся на обледенелой дороге. Одна туристка погибла
11:14
Мошенники стали использовать биометрические данные клиентов банков для оформления кредитов
10:57
Роман Анин подтвердил, что обыск у него провели из-за статьи о бывшей жене главы «Роснефти»
01:01
Россиян предупредили о возможных атаках мошенников на их банковские счета
00:43
В Пекине кафе и магазины стали маркировать по числу привитых от коронавируса сотрудников
20:29
Сотрудники ФСБ пришли с обыском к главреду «Важных историй»
18:44
«Аэрофлот» потратит 4,4 млн рублей на еду от Black Star Burger для пассажиров задерживающихся рейсов
18:32
Российские власти могут приостановить авиасообщение с Турцией из-за ввоза различных штаммов COVID-19
16:10
Фонд младшей дочери президента Катерины Тихоновой получил 6 млрд рублей
15:31
Глава Северной Осетии ушел в отставку. Его место займет полпред президента Сергей Меняйло
15:22
В Минтруда и соцразвития Дагестана проходят обыски по делу о махинациях с госзакупками
15:01
В аэропорту «Внуково» едва не столкнулись самолеты «Победы» и «Авиастар-ТУ»
14:48
Супруг британской королевы принц Филипп скончался в возрасте 99 лет
14:21
«Важные истории» рассказали о продвижении по службе сотрудников владимирского УФСИН, причастных к пыткам
Все новости
купля-продажа жилья
19 апреля 2012, 01:03

Жилье не в этой жизни

Высокие цены рождают спрос на жилье сомнительной комфортности

Жилье не в этой жизни
Фото: Алексей Куденко / Коммерсантъ

Нынешнее поколение российских граждан скончается прежде, чем комфортное жилье станет доступным. На этот вывод не повлияли ни рекорды, поставленные ипотекой и стройкомплексом, ни заявления Владимира Путина о возможности "кардинально продвинуться в решении жилищной проблемы".

Подержать в руках миллионы

Хотите почувствовать себя миллионером — возьмите ипотечный кредит: несколько минут пути от кассы до банковской ячейки, куда отправляются при совершении сделки хрустящие банкноты, обеспечат желаемый уровень самооценки. А когда они закончатся, вы, не исключено (но вовсе не обязательно), сможете вычеркнуть себя из числа тех 46% граждан, которые признаются социологам ФОМ в необходимости улучшения жилищных условий.

Кредит как способ решения квартирного вопроса допускают для себя лишь 19% населения. Среднестатистической российской семье даже ипотека недоступна, причем московской — более чем какой-либо еще: в столице доходы средней семьи не дотягивают даже до 70% той суммы, при которой она сможет взять кредит на средненькую квартиру в 54 кв. м (оценки Института экономики города на второй квартал 2011 года). Тем не менее ипотечное кредитование по итогам года поставило исторический рекорд: 523 тыс. кредитов на 717 млрд руб. (докризисный максимум — 349,5 тыс., 655 млрд руб.), или 17,6% от общего числа сделок. Спасибо стабилизации цен, снижению ставок (средняя ставка 11,9% — тоже рекорд) и оживлению в строительстве.

Здесь, правда, возник вопрос, что это за стабилизация цен и не образуется ли на этом месте пузырь. Так, на первичном рынке московского региона ипотечные сделки составили "примерно треть от общего количества. Это может привести к формированию предпосылок для давления на ценовую конъюнктуру рынка жилья", предупредил в годовом обзоре ЦБ.

Мечта съежилась и подешевела

Вообще-то, по данным Росстата, средневзвешенная стоимость жилья в 2011 году даже упала — с 157 тыс. до 146 тыс. руб. за метр (см. график 2). Но не стоит думать, будто квадратный метр подешевел — просто исчезли дорогие предложения. Построенные за год 786 тыс. квартир в среднем меньше по площади, чем жилье докризисной постройки, и в целом строительство жилья до уровня 2008 года не дотягивает (62,2 млн против 63,6 млн кв. м).

Сокращение строительства в Москве (1,8 млн кв. м вместо докризисных 3,2 млн), возможно, также внесло свой вклад в статистический казус. Средневзвешенная цена говорит лишь о том, "за сколько вы сейчас на рынке в среднем можете купить один квадратный метр", без учета того, где этот условный квадратный метр был выставлен на продажу. Тогда как "сегодня он может продаваться в Бирюлево, а вчера он был на Лубянке", объясняет замдиректора направления "Реформы в сфере недвижимости" Института экономики города Андрей Туманов.

А вот индексы Росстата, позволяющие судить о движении цены на сопоставимые объекты, показали рост на 6,7% для первичного рынка и 5,8% для вторички. Рост цен подтверждают и данные риэлторов. По словам гендиректора компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Марии Литинецкой, в Москве он был особенно заметным в сегменте экономкласса: эти новостройки подорожали на 29,3%. При этом доля ипотеки на первичном рынке московского региона действительно высока. Опрошенные "Деньгами" компании (Capital Group, MR Group, TEKTA Group и др.) оценивают ее в 15-20% на своих объектах бизнес-класса и в 50-70% в экономклассе. Правда, похоже на пузырь.

Лопаться нечему

Прежде чем увлекаться мыслью о пузыре, следует вспомнить о том, что в соседних странах ипотечных кредитов берут куда больше. В Восточной Европе среднее отношение ипотечной задолженности к ВВП — около 12%. В Венгрии — 25%. В России — 2,71% и к 2020 году, согласно стратегии развития ИЖК, достигнет 10,7%.

В Венгрии, впрочем, с ипотекой вышла незадача: пузырь на рынке недвижимости действительно образовался, и разобраться с возникшими финансовыми проблемами страна не может до сих пор. Но, как говорит главный аналитик Центра макроэкономических исследований Сбербанка Андрей Синяков, фактором риска был не сам объем кредитования, а доля кредитов в иностранной валюте, достигавшая 65%. Когда курс форинта пошел вниз (чего население не могло предвидеть, активно запасаясь дешевыми кредитами в первой половине нулевых), ипотечный бум пришел к плачевному финалу. В России просрочка по ипотеке, кстати, тоже генерируется в основном валютными кредитами, но доля иностранной валюты в общем объеме задолженности гораздо меньше — всего 11,1%, так что по крайней мере от таких рисков рынок избавлен.

"Пузырь начинает формироваться, когда в ипотеку вовлекаются самые низкодоходные группы населения",— утверждает руководитель аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Анна Любимцева. Обычные условия для формирования пузыря, рассуждает она, включают низкую обеспеченность населения жильем, рост доходов и отсутствие надежных инструментов инвестирования. Ситуацию могут усугубить либеральные стандарты выдачи кредитов (низкий размер первоначального взноса, процентных ставок, отсутствие требований об официальном подтверждении дохода), как в Китае в 2010-2011 годах или ранее в США.

Вообще говоря, с надежными инструментами инвестирования и обеспеченностью жильем в России все обстоит самым подходящим для формирования пузырей образом. Только рост доходов все еще оставляет желать лучшего (в феврале 2012 года — плюс 3,1% к февралю 2011-го), да и смягчение условий кредитования банками остановилось минувшей осенью.

Честный ценник

Однако перед кризисом все условия для формирования пузыря были выполнены в точности. Рост платежеспособного спроса стимулировал не столько жилищное строительство, сколько рост цен. "Доходы населения росли быстрее, чем объемы ввода жилья, и спрос на новое жилье не удовлетворялся",— поясняет Туманов (см. график 2). Развитие кредитования внесло свой вклад в цену квадратных метров. По оценке независимого аналитика Юрия Кочеткова, "ипотека как форма привлечения "будущих" денег на рынок недвижимости в последнее десятилетие формировала прибавку в 7-13% к уровню цен на жилье".

Вообще "рынок жилой недвижимости, его цены ведут себя достаточно вторично по отношению к основным экономическим параметрам", добавляет Кочетков: "Весь комплекс таких факторов, как объем обращающихся денег, цена барреля нефти, уровень оттока капитала, процентная ставка ЦБ, уже на 90% определяет динамику ценника. Грубо говоря, ценник честно отрабатывает суммарное давление денег при меняющемся объеме предложения. Вне кризисных эпизодов ставка определяет и долю ипотеки в сделках, и премию к средней цене квадратного метра".

А предложение жилья реагирует на изменение спроса далеко не так оперативно, как хотелось бы. Дело, конечно, не в том, что строить не из чего: дефицита стройматериалов в среднесрочной перспективе не ожидается. По словам директора по маркетингу компании СМПРО Евгения Высоцкого, в 2011 году мощности по производству цемента в целом по стране были загружены примерно на 71%, по производству стеновых материалов, например газобетона,— примерно на 50%, так что "объемы можно наращивать и наращивать". Проблема в другом: процедура получения разрешений на строительство в России — одна из самых сложных в мире, а возможность застройщиков получать земельные участки ограничена, напоминает Туманов.

Премьерская скидка

Путин, судя по его выступлению в Госдуме, о проблемах застройщиков осведомлен прекрасно. Обещает и снизить административные барьеры и затраты на подключение к инженерной инфраструктуре, и ввести "огромные земельные ресурсы" в строительный оборот. Что должно сократить расходы строителей примерно на 30%. Возможно, даже демпфирует ценовой эффект от желания не просто обеспечить снижение ставок по ипотечным кредитам до 6,5%, но и "ипотеку для молодых семей и молодых специалистов сделать еще дешевле".

В снижении ставок нет ничего нереального. ЦБ ждет, что в 2014 году инфляция составит 4-5%, а ставки по ипотеке к 2015 году (согласно стратегии развития ИЖК) должны превышать уровень инфляции не более чем на 2,5 процентного пункта. Вот вам и 6,5%. Но предложение сделать ипотеку еще дешевле, возможно, не самая блестящая идея. "Директивное снижение процентных ставок порождает тормозы на пути рефинансирования ипотечных кредитов, обрекая систему на бюджетную иглу",— говорит вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев.

По его убеждению, жилищную проблему нельзя решить только за счет ипотеки (которая по природе своей не предназначена для низкодоходных категорий граждан), или социального, или арендного жилья. Чтобы не было перегрева рынка, нужно и то, и другое, и третье — в расчете на разные социальные группы. Но, чтобы строить арендное жилье, нужны длинные деньги, а долгосрочных финансовых инструментов на рынке мало. Нужно строить социальное жилье, но этого нищие муниципалитеты в одиночку не осилят. А Фонд содействия реформированию ЖКХ должен стать "оператором частно-государственного партнерства, а не распределителем бюджетных средств", иначе их ни на что не хватит. Но, полагает Пономарев, "нынешняя власть живет в собственном виртуальном мире, поэтому не следует удивляться, что даже благие намерения не приводят к существенной динамике в решении жилищных проблем граждан. Конечно, положительные изменения есть. Но жизнь так мала по сравнению с этой динамикой, что ныне живущее поколение ее на себе не почувствует".

Материалы по теме
В России покупателей квартир обяжут погашать коммунальные долги предыдущих собственников
Власти Москвы пытаются отобрать купленную в ипотеку квартиру у матери ребенка с «муковисцидозом»
В Санкт-Петербурге стоимость жилья за год выросла на 25%
Российский флаг удалят из спорта на четыре года
Первым делом миллиарды – а лечение потом
Минздрав предлагает разрешить ввоз в Россию марихуану
Минздрав предупреждает - пиво пить в России нельзя
Сейчас на главной
Общество
New York Times назвал Россию лидером по количеству смертей от COVID-19
Журналисты издания New York Times провели собственные исследования, касающиеся ситуации с коронавирусом в России, и пришли к выводу, что страна стала лидером по избыточной смертности от новой инфекции
Фильмы Алексея Навального получили премию «Белый слон»
кинопремии
Фильмы Алексея Навального получили премию «Белый слон»
Фильмы-расследования Фонда борьбы с коррупцией (ФБК включен в реестр инагентов) Алексея Навального получили премию «Белый слон». Самые резонансные антикоррупционные расследования были представлены в номинации «Событие года»
Фонды из расследования «Он вам не Димон» получили прибыль в 676 млн рублей
Дмитрйи медведев
Фонды из расследования «Он вам не Димон» получили прибыль в 676 млн рублей
Некоммерческие фонды, которые фигурируют в резонансном расследовании Фонда борьбы с коррупцией Алексея Навального «Он вам не Димон», получили за прошлый год чистую прибыль в размере 676 млн рублей
Мошенники стали использовать биометрические данные клиентов банков для оформления кредитов
банковское мошенничество
Мошенники стали использовать биометрические данные клиентов банков для оформления кредитов
В столичной полиции сообщили, что жертвами таких мошенничеств становятся граждане, которые ранее подключили услугу идентификации по биометрическим данным
Россиян предупредили о возможных атаках мошенников на их банковские счета
банковское мошенничество
Россиян предупредили о возможных атаках мошенников на их банковские счета
Специалисты в области кибербезопасности предупредили россиян, что в ближайшее время злоумышленники начнут предпринимать попытки незаконного получения доступа к банковским счетам физлиц
Российские власти могут приостановить авиасообщение с Турцией
туризм
Российские власти могут приостановить авиасообщение с Турцией
Федеральный оперативный штаб по борьбе с коронавирусной инфекцией под руководством вице-премьера Татьяны Голиковой обсудит вопрос прекращения авиационного сообщения с Турцией
Глава Северной Осетии ушел в отставку. Его место займет полпред президента
вячеслав битаров
Глава Северной Осетии ушел в отставку. Его место займет полпред президента
Официально глава республики уволился по собственному желанию, однако СМИ уже давно прочили ему отставку. Примечательно, что еще сегодня пресс-служба главы Северной Осетии опровергала информацию об уходе г-на Битарова
В мире
Супруг британской королевы принц Филипп скончался в возрасте 99 лет
В официальном сообщении Букингемского дворца по поводу кончины принца Филиппа говорится, что «королевская семья вместе с людьми по всему миру оплакивает утрату»
Построй карьеру на пытках
ФСИН
Построй карьеру на пытках
«Важные истории» опубликовали расследование о сотрудниках управления ФСИН по Владимирской области, которых считают причастными к распространению пыток заключенных в колонии. Героем расследования является Игорь Кулагин, который в 2011 году стал начальником самого крупного исправительного учреждения области
Активисты организовали виртуальное кладбище на Кутузовском проспекте
ДТП
Активисты организовали виртуальное кладбище на Кутузовском проспекте
Московские активисты организовали на Кутузовском проспекте виртуальный погост в знак протеста против нежелания Департамента транспорта города установить разделительные отбойники на этой дороге
Общество
«Гринпис» раскритиковал планы «дочки» Ростеха построить мусоросжигательные заводы вместо перерабатывающих
Российское отделение «Гринпис» направило письма в Минприроды, Минэнерго и Российскому экологическому оператору, в которых выступило против сжигания отходов вместо их переработки
Россия, США и Украина заявили об отправке своих военных кораблей в Черное море
война на донбассе
Россия, США и Украина заявили об отправке своих военных кораблей в Черное море
Власти США не исключили отправку своих военных кораблей в Черное море для поддержки Украины на фоне усиления военного присутствия России вблизи совместной границы
Роуминг между Россией и Белоруссией пообещали отменить в начале 2022 года
роуминг
Роуминг между Россией и Белоруссией пообещали отменить в начале 2022 года
Москва и Минск подписали дорожную карту по отмене роуминга меду странами еще в 2019 году, а реализовать эту инициативу должны были к концу 2020 года. Однако работы завершить в установленный срок не удалось
Потерявшиеся штрафы
ПДД
Потерявшиеся штрафы
Москва в буквальном смысле напичкана самыми современными камерами и «интеллектуальными системами», на которые из бюджета тратятся миллиарды рублей, однако блогер продолжал безнаказанно нарушать ПДД, пока не устроил резонансную аварию
Страсбургский суд признал законной практику принудительной вакцинации детей
вакцинация
Страсбургский суд признал законной практику принудительной вакцинации детей
Европейский суд по правам человека в Страсбурге признал законной принудительную вакцинацию детей. Такое решение было вынесено при рассмотрении жалоб нескольких семей из Чехии
Цены на бензин растут опережающими темпами
бензин
Цены на бензин растут опережающими темпами
По данным Росстата, только по итогам прошлой недели цены на бензин в рознице выросли на 0,3%, а с начала года повышение составило 3,2% (в 1,3 раза больше, чем за весь 2020 год). В 2020 году стоимость 92-го и 95-го бензина выросла на 2,5%
Авторская колонка
Иноагент = депутат
Я реально думал, что это какой-то юмор и что подобное вообще невозможно. Оказывается уже в третьем чтении Дума не запретила, а разрешила иностранным агентам участвовать в выборах. Это было 7-го апреля, а не 1-го. А раз Дума разрешила – то не просто так. Значит, и Совет Федерации разрешит, и Путин согласится
Орехъ Антон
Россия при самом большом «тюремном» бюджете в Европе тратит на содержание арестантов меньше всех
ФСИН
Россия при самом большом «тюремном» бюджете в Европе тратит на содержание арестантов меньше всех
Россия тратит меньше всех на содержание заключенных при самом большом бюджете. Так, общий тюремный бюджет России составляет 4,1 млрд евро, а на одного арестанта тратится всего 2,8 евро в сутки
16+
  • Новости
  • Авторская колонка
  • В мире
  • Политика
  • Экономика
  • Бизнес
  • Общество
  • Культура
  • Спорт
  • Происшествия
  • Техномир
  • Интервью
  • Спецпроект
  • ОГ-МОСКВА
  • ОГ-ПЕТЕРБУРГ
  • ОГ-Армения
  • ОГ-Беларусь
  • ОГ-Грузия
  • ОГ-Украина
© 2021 Общая Газета.ру
  • Об издании