Трудности перевоза

Освоение присоединенных к Москве территорий займет около 20 лет, а в течение пяти лет туда переедут госорганы власти. Об этом вчера объявило столичное руководство. Планируется, что первыми за МКАД переедут Белый дом и администрация президента, вслед за ними на периферию потянутся и остальные госорганы. Предстоит решить судьбу дачных поселков, которые окажутся на месте новой застройки, найти деньги на содержание 250 тыс. новоявленных москвичей и решить вопрос продажи министерских зданий.

Переезд лучше пожара

Вчера власти Москвы обнародовали некоторые подробности присоединения к городу 144 тыс. га на юго-западе. Заместитель мэра Марат Хуснуллин заявил, что задача по освоению этих земель будет решена "на 100% за 20 лет", но для определения конкретных сроков необходимо будет менять генпланы Москвы. В свою очередь, столичный мэр Сергей Собянин, встречаясь с главными редакторами российских СМИ, заявил, что в течение пяти лет за МКАД переедут органы власти, причем первыми в очереди стоят администрация президента и Белый дом. Таким образом, объяснил мэр, у остальных чиновничьих структур не останется другого выбора, как переехать вслед за руководством.

Напомним, что впервые о расширении Москвы с созданием нового федерального округа президент Дмитрий Медведев заявил на экономическом форуме в Санкт-Петербурге. Решение мотивировали тем, что Москва должна стать международным финансовым центром, а без модернизации инфраструктуры и решения транспортных проблем это невозможно. В минувший понедельник план расширения столицы был утвержден на встрече президента с Сергеем Собяниным и губернатором Подмосковья Борисом Громовым. Речь идет о территории, ограниченной Варшавским, Киевским шоссе и Большим кольцом Московской железной дороги. Выбор этого участка в мэрии объяснили несколькими причинами: он слабо урбанизирован, кроме того, исторически именно на западе и юго-западе Москвы размещаются объекты, связанные с выполнением столичных функций (например, правительственный аэропорт Внуково). Проектная документация по освоению этих земель должна быть подготовлена в течение двух лет.

Информацию о скором переезде кремлевской администрации пресс-секретарь управделами президента Виктор Хреков комментировать не стал. "Представления, каким образом будет осуществляться переезд, пока нет,— заявил пресс-секретарь правительства РФ Дмитрий Песков.— Этот вопрос связан с тщательным проектированием, подготовкой инфраструктуры. Понадобится перестройка энергосистемы, введение многократного резервирования линий. Я бы не упрощал эту задачу. Но мы верим, что столичные власти справятся".

По словам Сергея Собянина, уже известно, что в состав столицы не войдут города, находящиеся на границе "новой Москвы" и области,— например, Подольск, Климовск, Щербинка, Апрелевка. Частью столицы станет только Троицк — город-наукоград с населением 37,6 тыс. человек.

Открытым остается вопрос использования территорий под застройку. Напомним, в Москве практически вся земля находится в собственности у города, а владельцы зданий берут ее в долгосрочную аренду. В области же земля может находиться в собственности. Вчера господин Собянин заверил, что если на месте застройки окажется дача, то земля будет выкуплена по рыночной стоимости, а взамен будет предлагаться соразмерный участок — при этом мэрия будет "помогать со строительством". Будут ли жителям выделяться участки в том же районе, в мэрии Москвы пока не знают. "Законодательные технологии позволяют нам применять отчуждение земель, особенно когда стоит вопрос развития инфраструктуры,— говорит гендиректор ГУП "Моспроект-4" Андрей Боков.— При всем уважении к частной собственности, когда что-то властям нужно — это делается". Кроме того, на территории присоединенного участка находится несколько крупных лесопарков (например, Бутовский или Ульяновский), однако господин Собянин заявил вчера, что нового химкинского скандала не будет: застраивать будут открытые площади. Объем необходимой жилой площади станет ясен только после переезда государственных учреждений. Единственный объект, о перемещении которого известно достоверно,— это фабрика "Рот-Фронт", которая переедет из ЦАО в район Бирюлево.

Отдельным вопросом стоит судьба аэропорта бизнес-авиации Остафьево, который находится в 12 км от Москвы к западу от Варшавского шоссе. Там сейчас базируется авиакомпания "Газпромавиа", которая выстроила всю необходимую инфраструктуру и активно развивает деловые чартерные программы. "Многое зависит от планов застройки местности,— заявил глава аналитического агентства "Авиапорт" Олег Пантелеев.— Мы помним, как из-за массового строительства жилья прекратили свою работу аэропорты на Ходынке, в Тушино. И если новые территории будут развиваться динамично, то такая судьба может ожидать и Остафьево".

Дорогие москвичи и гости столицы

Поскольку к Москве решено присоединить не самые густонаселенные территории области, бюджетный эффект от перекройки карты в краткосрочной перспективе для области лучше. К Москве отойдут значительные части земель сегодняшних Нарофоминского, Подольского и Ленинского муниципальных районов Московской области с общим числом жителей — 425,8 тыс. человек. Впрочем, присоединение, согласно обнародованным цифрам, затронет только около 250 тыс. человек, то есть формально число жителей Москвы, согласно этим данным, увеличится за счет "аннексии" на 2,2%, а области — уменьшится на 3,5%.

Если пересчитать доходы консолидированного бюджета Московской области через население, отходящее Москве, то они могут уменьшиться на 12,6 млрд руб. в ценах 2011 года. На практике доходы области и муниципалитетов уменьшатся существенно меньше — переходящие в Москву земли практически не содержат территорий, занимаемых крупными налогоплательщиками, таким образом, большая часть "потерь" области — подоходный налог и налоги на имущество. Исходя из обнародованной цифры прироста населения Москвы за счет области, расходы областного бюджета также могут сократиться на 12,3 млрд руб. Сегодня консолидированный бюджет Московской области на 2011 год по доходам составляет 360,6 млрд руб., а по расходам — 352,3 млрд. Таким образом, передача столице земель области уменьшит дефицит областного бюджета на несколько миллиардов рублей в год.

Новые жители Москвы увеличат численность населения города (сегодня оно оценивается в 11,6 млн человек) на 2,2% — но в статусе москвичей будут обходиться городу дороже, чем областному бюджету, так как в Москве выше уровень бюджетной обеспеченности, выше пенсии, выше расходы на здравоохранение. К примеру, благодаря столичным надбавкам московские пенсионеры ежемесячно получают на руки минимум 11 тыс. руб., в то время как подмосковные выплаты достигают лишь уровня прожиточного минимума — 4,9 тыс. руб. Московские матери, в свою очередь, получают около 50 тыс. руб. за рождение первого ребенка и 70 тыс.— за второго, в Подмосковье же такое право имеют только малообеспеченные семьи. Исходя из предположения, что "новые москвичи" будут обеспечиваться наравне со старыми,— бюджет Москвы (рассчитанный исходя из доходов — 1,3 трлн руб. и расходов — 1,5 трлн) должен увеличиться по расходам примерно на 33 млрд руб. Поскольку около 40% расходов московского бюджета составляют соцрасходы, то в реальности расходы московского бюджета на "новых москвичей" возрастут только на 13,2 млрд руб. в ценах 2011 года — то есть московский бюджет только на новых жителях потеряет несколько миллиардов рублей в год. Возможно, с этим и связано решение о невключении Подольска в состав Москвы: в этом случае доходы столицы выросли бы не более чем на 50-60 млрд руб. в год, а расходы — минимум на 70-80 млрд.

Решения съезда

Здания министерств и ведомств после их переезда из центра столицы за МКАД будут проданы, а вырученные средства направят на строительство офисов правительственных органов уже на новой территории. Об этом вчера на встрече с журналистами сообщил мэр Москвы Сергей Собянин. Сейчас, по данным опрошенных консультантов рынка недвижимости, общая площадь всех зданий, где размещены центральные аппараты 17 ключевых министерств, достигает 200 тыс. кв. м, и все они практически находятся в пределах Садового кольца. Партнер S.A. Ricci Алексей Богданов оценивает текущую рыночную стоимость зданий министерств в среднем в $8 тыс. за 1 кв. м, старший консультант "НЭО-Центра" Андрей Поздеев — в $6,5 тыс. за 1 кв. м. Таким образом, от реализации только 200 тыс. кв. м зданий всех 17 министерств можно будет выручить $1,3-1,6 млрд. Этих средств хватит на строительство 550-700 тыс. кв. м новых площадей, подсчитали господа Поздеев и Богданов.

Одним из крупнейших владельцев недвижимости является Министерство иностранных дел (МИД), которому принадлежит около 90 тыс. кв. м в знаменитой сталинской высотке на Смоленской-Сенной площади. МВД принадлежит более 40 тыс. кв. м на Житной улице — у станции метро "Октябрьская". Еще три здания — на 1-й Тверской-Ямской, Овчинниковской набережной и в Трубниковском переулке (их общая площадь — около 40 тыс. кв. м) — принадлежат Минэкономразвития. Здание в Трубниковском переулке (3,33 тыс. кв. м), являющееся памятником архитектуры, мэр передал из городской в федеральную собственность в конце июня — в самый разгар обсуждения переезда госучреждений за МКАД. "Часть центрального аппарата Минэкономразвития давно занимала эти площади, и передача здания в собственность РФ обсуждалась давно",— говорит один из чиновников столичной мэрии. Продажа памятников архитектуры не запрещена законом, но его владельцы должны будут соблюдать все требования, которые записаны в охранном обязательстве. Не только высотка МИДа и особняк Минэкономразвития являются памятниками, но и офисы Минспорттуризма на улице Казакова (усадьба Разумовского), Минздравсоцразвития на Ильинке, где в 1909-1911 годах размещалось Северное страховое общество. Едва ли памятники архитектуры будут пользоваться большим спросом у девелоперов, учитывая жесткие ограничения по их использованию, считает заместитель руководителя департамента инвестиционных продаж NAI Becar Сергей Чагин. Но он добавляет, что инвесторы могут проявить интерес к другим объектам, так как в центре города из-за политики новых властей столицы невозможно начать новое строительство, все работы ограничиваются только реконструкцией существующих зданий. Максимально дорого может быть оценено, в частности, здание Минфина на Ильинке — до $7,5 тыс. за 1 кв. м, или $67,5 млн за весь объект, считает Андрей Поздеев из "НЭО-Центра".

Наиболее выгодным для инвестора будет превращение зданий министерств в апарт-отели, где часть площадей можно будет продать в качестве апартаментов, полагает Сергей Чагин. По его подсчетам, затраты на реконструкцию составят $2,5 тыс. на 1 кв. м, а реализовать их можно за $10-12 тыс. за 1 кв. м. Но продать здания министерств быстро не удастся, так как сейчас на рынок выбрасывается большое количество федеральной недвижимости, предупреждает эксперт Paul`s Yard Денис Габа.

Идея создания "Истеблишмент-Сити", где разместились бы все госучреждения, обсуждалась федеральными чиновниками еще в 2002 году. Тогда ныне ликвидированный Госстрой предлагал создать такую зону на территории, ограниченной Знаменкой, Охотным Рядом, Театральным проездом и Лубянской площадью с одной стороны и Бульварным кольцом — с другой. Этот проект планировалось реализовать за 20 лет.