Рискованная, но привлекательная
Рынок недвижимости Москвы имеет лучшие перспективы
PricewaterhouseCoopers (PWC) и американский Urban Land Institute (ULI) опубликовали обзор инвестиционных перспектив рынков европейской недвижимости, особое место в котором уделено российской столице. Москва получила наивысшую оценку по перспективам развития рынка в целом и заняла второе место по перспективам дохода на вложенный капитал. Тем не менее высокие риски не позволили российской столице в общем зачете подняться выше 19-го места (первые места заняли Париж, Лондон и Стамбул). Впрочем, в прошлом году Москва была на предпоследнем, 26-м месте.
Исследователи из PWC и ULI утверждают, что Москва получила по итогам 2006 года самые высокие рекомендации 400 ведущих экспертов по покупке торговых площадей среди всех 27 городов. «Продолжающийся в Москве рост арендной платы в сегменте офисных площадей, ограниченное предложение и возросший спрос на все виды недвижимости привлекли внимание как российских, так и иностранных инвесторов и девелоперов», — отмечают авторы обзора. В результате московский рынок недвижимости за 2006 год преодолел семь позиций рейтинга PWC и ULI и поднялся на 19-е место.
По итогам прошлого года объем инвестиций в рынок российской коммерческой недвижимости по сравнению с 2005 годом увеличился в 1,5 раза и составил около 4 млрд долл. По прогнозу руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Кристофера Питерса, в 2007 году этот показатель должен вырасти еще почти в два раза, до 7 млрд долл. В 2007 году на европейских рынках, в том числе и в России, самую высокую прибыль будут приносить торговые центры, считают в PWC и ULI. За ними следуют отели, многофункциональные объекты, офисы в центральной части городов и автостоянки.
Но эксперты отмечают, что большие прибыли сопряжены со значительными рисками. По уровню рискованности вложений эксперты PWC и ULI поместили Москву на последнее место. Это пока препятствует Москве подняться выше в рейтингах. По словам руководителя группы PWC по предоставлению услуг сектору недвижимости в России Ричарда Грегсона, высокий уровень риска отражает взаимосвязь между целями бизнеса и ситуацией в экономике в общем. И в ближайшие годы кардинального перелома ситуации в лучшую сторону не ожидается. «По сравнению с другими европейскими городами Москва может отпугнуть инвесторов предстоящими президентскими выборами в 2008 году, — считает заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle Томас Дукала. — Риски также связаны с самими вложениями в Россию, где общеэкономическая ситуация сильно отличается от западноевропейской и тесно связана с политической обстановкой».
Гендиректор маркетинговой группы БЕШ Оксана Крымина указывает на недостаточную прозрачность российского рынка недвижимости, которая не позволяет западным аналитикам точно оценить его положение. О непредсказуемости рынка говорит и директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга «МИЭЛЬ-Недвижимость» Андрей Бушин. По его данным, за 2006 год цены на коммерческую недвижимость в Москве выросли в 2 раза. Инвесторы, вложившие деньги год-полтора назад, получили доходность около 90—100%. «Такой доходности нет ни в одном европейском городе. Другой вопрос, как рынок будет двигаться дальше? Ведь для инвесторов важна прогнозируемость, а в России пока сложно давать точные оценки», — сказал он.
С точки зрения привлекательности вложений в недвижимость другие европейские столицы имеют безусловные преимущества. Среди них эксперты отмечают политическую и экономическую стабильность. Прогнозируемость, высокая доходность и минимальные риски сделали наиболее привлекательной недвижимость Парижа. «Париж является хорошим рынком, но слишком дорогим», — говорится в обзоре. Но несмотря на дороговизну, реконструкция города делает его лидером по инвестиционной привлекательности. Париж в ближайшие два года сохранит первую позицию в рейтинге.
Следом в рейтинге PWC и ULI идет Лондон, где высок потенциал роста арендной платы. Присутствие в тройке лидеров британской столицы не удивило эксперта по европейской недвижимости из компании LondonDom.com Егора Шишковского: уже 16 лет подряд Лондон признают наилучшим местом в Европе для ведения бизнеса. «Британское налогообложение благоприятно для нерезидентов, что не может не привлекать инвесторов, — отметил он. — Последние два года на рынке лондонской недвижимости наблюдался рост на 10—20% ежегодно. На 2007 год прогнозы примерно такие же».
На третье место по итогам прошлого года вырвался «стабильный» Стокгольм, который стал более привлекательным благодаря перепланировкам и новому строительству. Авторы обзора сочли его «стабильным рынком» благодаря равномерному распределению рейтингов «покупать-продавать-держать». В список городов, где, по мнению инвесторов, сегодня имеет смысл покупать недвижимость, вошли также Мюнхен, Лион, Мадрид, Барселона, Гамбург и Стамбул.
